Muito se é questionado a respeito da impenhorabilidade dos bens de família dados como garantia nos contratos de locação. Para destrinchar tal questão, é indispensável que haja a introdução de alguns conceitos jurídicos. Por primeiro, é de extrema valia distinguir, de maneira breve, a garantia dada por caução ou fiança, as duas das mais usuais modalidades de garantias, entre as hipóteses previstas no artigo 37 da Lei 8.245/91 (1) . A garantia pela modalidade caução é a mais utilizada em contratos de locação, consistindo em uma forma de garantia estabelecida em contrato, onde o caucionante se compromete a restituir um eventual prejuízo ao locador, por meio de bens físicos ou recurso monetário dado em garantia. Já a Fiança, é outra forma de garantia prevista no artigo supramencionado, tratando-se, entretanto, de uma garantia pessoal. Logo, o fiador responderá, caso necessite, de forma pessoal e não com determinado bem. Assim, já considerando a diferenciação conceitual entre essas duas formas de garantias, pode-se adentrar na parte processual da questão. Recentemente, foi decidido pelo Superior Tribunal de Justiça (REsp Nº 1.873.203), que imóveis de família dados em caução em contratos de locação, não podem ser penhorados. Apesar do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo ter decidido que, imóveis dados em caução nos contratos de locação devam ser considerados, por analogia, como hipoteca e, por tanto, penhoráveis, tal entendimento foi revertido, de forma unânime, pela terceira turma do STJ. A Relatora do caso, Ministra Nancy Andrighi, destacou em seu voto (2) , de forma eloquente, que as exceções à impenhorabilidade previstas no artigo 3° da Lei 8.009/90 (3) , são taxativas, isto é, devem ser interpretadas a strictu sensu. Ademais, salienta em seu voto que só é possível o entendimento de hipoteca, adotado pelo TJSP, em caso de garantia dada em dívida própria, e não de terceiro. Ou seja, um bem de família, dado em caução em contrato locação, não é passivo de penhora. Outrossim, no tocante a impenhorabilidade de imóvel dado como fiança, o Supremo Tribunal Federal vem formando entendimento, como verifica-se no AgRg do RE n.º 1.278.427/SP (4) , em favor da não penhorabilidade do bem de família dado em fiança em contratos de locação não residencial. Tal entendimento, se consolida por meio da interpretação de que o bem de família do fiador, destinado este à sua moradia, não pode ser sacrificado a pretexto da satisfação do crédito de locador em imóvel comercial ou, ainda, para estimular a livre iniciativa. Todavia, em seu voto, a Ministra Carmem Lucia, ressalta que esse entendimento da impenhorabilidade apenas deve ser aplicado nos casos em que os contratos de locação são comerciais. Portanto, resta claro que, ao menos em contratos de locação comercial, independente de o imóvel ter sido dado como fiança, se tratando de bem de família, não é esse passível de penhora. Destarte, depreende-se que nos imóveis de família dados em caução em contratos de locação de terceiro, conforme entendimento do Superior Tribunal de Justiça, este não é passivo de penhora. Outrossim, a impenhorabilidade se mantém nos casos de bens dados em fiança em contratos de locação residencial. Criado: Set 16, 2021 | Por: Gabriel Sola Referências: (1). Art. 37. No contrato de locação, pode o locador exigir do locatário as seguintes modalidades de garantia: I - caução; II - fiança; (2). DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE EXECUÇÃO DE TÍTULO EXECUTIVO EXTRAJUDICIAL. CONTRATO DE LOCAÇÃO. CAUÇÃO. BEM DE FAMÍLIA. IMPENHORABILIDADE. 1. Ação de execução de título executivo extrajudicial – contrato de locação. 2. Ação ajuizada em 05/08/2019. Recurso especial concluso ao gabinete em 16/07/2020. Julgamento: CPC/2015. 3. O propósito recursal é definir se imóvel – alegadamente bem de família – oferecido como caução imobiliária em contrato de locação pode ser objeto de penhora. 4. Em se tratando de caução, em contratos de locação, não há que se falar na possibilidade de penhora do imóvel residencial familiar. 5. Recurso especial conhecido e provido. - RECURSO ESPECIAL Nº 1.873.203 - SP (2020/0106938-8) (3). Art. 3º A impenhorabilidade é oponível em qualquer processo de execução civil, fiscal, previdenciária, trabalhista ou de outra natureza, salvo se movido: V - para execução de hipoteca sobre o imóvel oferecido como garantia real pelo casal ou pela entidade familiar; VII - por obrigação decorrente de fiança concedida em contrato de locação. (Incluído pela Lei nº 8.245, de 1991) (4). AgRg do RE n.º 1.278.427/SP .